平成29年度税制改正②(広大地評価の見直し) 野上

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平成29年度税制改正において、「広大地」の評価方法の見直しが検討されています。

 

 

広大地とは

広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に規程する一定の開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものを言います。

ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地要地に適しているものは除かれます。

具体的には、面積が500㎡以上(三大都市圏以外は1,000㎡以上)であり、原則として容積率が300%未満の地域にある、マンション適地ではない土地、つまり戸建て分譲が最有効利用であると考えられるような土地で、開発するとした場合に道路等の用地負担が必要と認められるような土地のことを言います。

 

広大地の評価方法とは

相続税の評価は、路線価地域の場合、路線価×面積をベースに算定されます。つまり、通常は面積が大きいほど評価額は高くなります。

ただし、「広大地」に該当した場合には、道路の設置等、開発のためのコストがかかるため、単純に路線価に面積を乗じた価格よりも、実際の利用価値としては下がることとなります。

そのため、財産評価基本通達において,一定の補正率を乗じて計算することが定められています。

<広大地補正率>

0.6-0.05×評価地の地積(上限5,000㎡)/1,000㎡

評価地の地積が5,000㎡以上の場合には、補正率は「0.35」となり、通常の評価に比べ65%もの減額が取れる、非常に税額への影響が大きい規程となっています。

 

今回の改正内容

今回の改正において、これまでのように面積に比例的に減額する方法では無く、各土地の個性に応じて、形状・面積に基づき評価する方法に見直すことが検討されています。これまでの評価方法では、面積が同じであれば、どのような形の広大地であっても同じ評価額となっていたものが、今回の改正により、より現実に則した評価となることが想定されます。

また、広大地はその適用要件が曖昧で、実務的には税理士だけでは判断がつかず、不動産鑑定士の鑑定書等を提出して適用を受けているケースが多く見られましたが、今回の改正により適用要件を明確化する、とされています。軽減効果の大きい規定なだけに、税務署との間でも、広大地評価の適用の有無が問題となることがありましたが、今後は明確化された要件を基に、事前にきちんと広大地の適用要件を確認のうえ、対策を進めることが必要となるでしょう。

広い土地をお持ちの方は、ご自身の土地が「広大地」に該当するのかどうか、是非一度ご相談ください。

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