不動産を商品化？！相続した空き家の売却について
相続した空き家を売却する前準備
空き家を売却するには、まずは売却する前の事前準備が必要です。
相続した空き家の売却するために不動産商品化が必要となってくるからです。
空き家の売買に関しては、遺品整理（残置物撤去）、売却の査定、道路や隣地の捺印同意付きの確定測量や建物解体の見積りと建物解体、不動産会社の選定などが必要になってきます。
場合により遺産分割協議書の作成や相続登記で司法書士の先生にお願いすることも必要になってきます。
空き家の売却は、相続や空き家の売却に詳しい不動産会社に依頼することをお勧めします。また、遺品整理や確定測量、解体見積り、不動産売却などワンストップで行ってもらえる不動産会社に頼むことが依頼者にとっては便利です。
そして、遺品整理や確定測量、解体などの見積りは2社以上の複数に聞いてみることで比較検討できて価格を割安に抑えることも可能になってきます。
相続した空き家の売却のステップ
- 空き家の遺品（残置物）整理会社、測量会社（土地家屋調査士）、建物解体会社、不動産会社への見積りや
査定依頼をする。 - 各社の見積りや仕事内容、各業務の説明を受ける。そして、金額や内容を整理する。
- 空き家を売却するために遺品整理会社、測量会社、解体会社、不動産会社を選定する。
- 空き家の遺品（残置物）買取や空き家内の遺品（残置物）の撤去を行う。
- 空き家（一戸建て）の場合には、土地家屋調査士に依頼して道路や隣地の捺印同意付きの確定測量を行う。
- 同時並行で解体業者に空き家の解体工事を依頼して、不動産会社に空き家の販売を依頼する。
- 空き家の販売では、確定測量や解体での諸問題や隣地との越境、地中障害など土地家屋調査士や解体会社と
不動産会社と密に連絡を取ってもらい買主への情報開示をしてもらう。 - 空き家の売買契約をして買主様から手付金を頂く。（売買金額の5％～10％）
- 確定測量の完了と建物解体完了してから建物の滅失登記をする。
- 残金決済引渡し。残代金を買主様から頂き、確定測量図等を買主様に引き渡す。
残金決済時に固定資産税・都市計画税を日割り精算する。
相続した空き家で利益が出ていれば、売買した翌年の2月15日から3月15日に確定申告をします。
相続前の売買契約書があった方が税務申告での取得費の根拠になります。
相続した空き家で売買契約書が無い場合には、今回空き家を売却した売買金額の5％が取得費とされます。
相続した空き家が中古マンションの場合
・室内のリフォーム代の見積りが必要です。間取り変更の必要性がある場合もあります。
建物解体費用、遺品撤去費用、リフォーム代や確定測量費用が用意出来ない場合
・価格は通常よりも安くなりますが、不動産を現況のまま買い取りしてもらえる不動産会社に聞いてみる方法もあります。その際は、複数社に聞いてみた方が諸条件や価格での比較検討が出来ます。
相続した空き家の場所が地方などの場合には、なかなか不動産売却が難しい事例も出てきています。
詳しくは、相続した空き家の販売や遺品撤去、土地家屋調査士、解体会社の紹介をワンストップで行ってくれる不動産会社に相談するか、あるいは、相続サポート協会にご相談ください。
いずれにしても、相続した空き家の売却までは、不動産を商品化する準備と手間と労力がかかります。
適切な専門家にご相談することをお勧めします。
空き家相続で税の優遇措置が受けられることも
また、空き家の3000万円特別控除の税法上の優遇措置が受けられる場合があります。
制度概要は、相続により空き家になった不動産を相続人が売却し適用要件を満たした場合には、当該不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除することができます。適用要件概要は、以下の通りです。
①適用期間
相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である
平成28年4月1日から2023年12月31日までに譲渡することが条件となります。
②相続した家屋の要件
- 相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること
- 昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建築物（マンション）以外の建物であること
- 相続時から売却時まで、事業、貸付（賃貸）、居住の用に供されていないこと
- 相続により土地及び家屋を取得すること
※税制改正により平成31年（2019年）4月1日以降の譲渡については、下記２つの要件を満たした場合も被相続人が相続開始の直前に居住していたものとして認められます。
① 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。
② 被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に利用されていないこと。
③譲渡する際の要件
- 譲渡対価の額の合計額が1億円以下（共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下）。
- 相続人が耐震リフォームをして売却すること。又は、相続人が家屋を取壊して売却すること。
④他の特例との適用関係
- 住宅ローン控除との併用が可能です。
詳しくは、適用要件に該当するかどうか、具体的に所轄の税務署や税理士に必ずご確認ください。
この記事を書いた専門家について
- 不動産コンサルタント・不動産売買
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東京都小平市出身。平成16年に商業不動産コンサルティングを起業。的確な不動産コンサルティング、不動産売買仲介が得意分野。
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、マンション管理士等。一都三県の土地相場にも精通。マンション販売とお客様への提案力には自信があります。
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