不動産相続にご注意を!不動産評価・共有・節税 都築

不動産相続にご注意を!

 

不動産の相続評価

現金のみしか持っていない方が亡くなった場合、その相続財産はその金額になります。ただし、不動産を持っている場合はその価値は簡単には表すことが出来ません。不動産の相続評価はどうやって出せばいいと思われますか?

土地と建物で評価方法が異なります。

不動産の中で土地の評価は一物4価ともいわれ、一つの不動産でも

〇公示価格〇相続税路線価〇固定資産税路線価〇実勢価格(売買取引価格とも言います)

相続という言葉が付いている方相続路線価を使えばいいといえば確かにその通りなのですが、(路線価が定められている地域は路線価を適用し、路線価が定められていない地域に対しては倍率方式が用いられます。)

一言で土地とはいろいろな土地が有りますから、相続の現場では、単純に路線価では表せない個別性が高いものがあり、その場合非常に苦労します

例えば

・建築基準法によりセットバックが必要な場合

・間口が狭小な場合(特に2m以下)

・奥行きが長大な場合

・宅地が不整形の場合

・私道に隣接する場合

・騒音、日照阻害、臭気など利用価値が著しく低下している場合

・敷地の中に崖がある場合

といった特殊な宅地の場合には、減額して評価することができるようになっています。

例えば崖がある物件で、建物を建てる時に大きな擁壁を作らなければならないが作るほど価値が無い場所であったりといったケースで、場所によっては売却しようと思っても特殊なため売ることが出来なかったり、売れないのに固定資産税といった税金を相続後も支払い続ける必要もあったり、家屋は修繕する必要が出てきたりするなど維持費を負担しなければならないこともあります。

不動産も昔と違ってどこでももっていればいいというものではないのです。

 

一方の建物に関しては、固定資産税評価額と同額となります。

相続共有の問題点

現金であれば単純に相続人数で割ることができますが、不動産という形に変えてしまうことで相続が難航することがあります。なぜなら、1つの不動産を2人以上で所有すると民法上の共有という問題が生じるからです。

共有とは1つのものを2人以上で所有することをいいます。

縦の共有(親子の共有)は良いが、横の共有(兄弟の共有)はお勧めできません。親子の共有の場合親が亡くなったら子供が単独で所有権が持てるように遺言などで残せば単独所有になるからです。

不動産の節税

現金で相続するよりも不動産で相続するのほうが相続税の負担を軽くすることはできることが多いと思います。(上記のようにそうではないケースもたくさんありますのでご注意ください)ただし不動産があることでその不動産の評価でもめることもありますし、分割出来ずにもめてしまうこともあります、長期的な視野で検討しなければ、結果として損をすることも十分にありえるので注意が必要です。

まとめ

不動産を持っている方が相談に来られた時は、まず分割がきちんとできるかな?納税は出来るかな?という観点でお話を進めます。

上記のような困った不動産があるときはどうすればいいのか?

 

困った不動産がある方などは早めにご相談ください。

時間が有れば解決できることもありますし、

難しい場合でも解決できるように一生懸命考えます。

この記事を書いた専門家について

都築 恒久
都築 恒久不動産
1975年 東京都大田区生まれ。成城大学経済学部卒業。賃貸管理・賃貸・空室対策、相続、売買仲介、底地・借地・土地の有効活用、アパート管理・賃借を得意としている。

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