その土地、相続対策でアパートを建てて大丈夫？
都築です。
ここ数年、アパートやマンションの建設が過熱しているように感じます。私の知り合いも周辺でもアパート・マンション建設を次々の行っていることをSNSなどで見ることが有ります。
国土交通省によりますと、2016年に貸家の着工数は約41万8500 戸で前年比プラス10.5％、2008年のリーマンショック以降減少していましたが、この5年間は前年比でプラスになっています
これは2015年の税制改正による相続税の増税が背景にあるようですが、それに加えて銀行（特に地銀が多いようですが）による不動産融資への傾斜と相続税対策を謳った業者の地主への過大な営業活動が要因と考えられます。
果たして、このアパート・マンションの建設ラッシュ、まるでバブル期を思い出させるほど顕著になっていますが、いつまで続くのでしょうか、また、この選択はオーナーにとって正しい選択だったのでしょうか。
アパート経営が失敗する理由
もう一つ、 アパート経営が失敗する理由としてはサブリースの家賃保証が下がる可能性があり、それを知らなかったことでトラブルに発展した事例です。サブリースについては最近は各地で警鐘が鳴らされています。35年間サブリースだから安心と思い、高い金額で建物を建ててしまい、実際はサブリースは2年ごとに家賃の見直しが有り、結局土地まで売らなければならなくなったという事例を聞きます。建てるときにきちんと想定賃料を検証しましたか？
さらにもう一つ、アパート経営が失敗する要因として、「 借金を多くする方が良い 」という誤解があると感じています。相続対策というと「 借金をしなきゃいけない 」という固定概念を持っている方が非常に多いからです。 しかし、実際には「 借金しても相続税は１円も下がりません 」。
相続税が減る理由は、更地に賃貸建物を建てることにより、今まで自由に使えた土地の評価が下がることと、建物の評価が固定資産評価額に変わるためなのですが、借金をすることとごっちゃになっているからと思います。
現在、注目されている「空き家問題」と背中合わせのような気もします。
しかし、アパート管理の観点からは、空室を埋めるのが本当に難しくなっていることを感じます。空室が埋まらず数年放置されている空き家もあるのが現実です。
アパートやマンションを建設するオーナーの目的は、土地の有効活用、または、相続税対策といったものが主流かと思います。土地の有効活用ということであれば、使い道のない放置してしまいそうな土地を有効にという目的なので、考え方としては間違い無いと思います、アパート・マンション建設が適切かどうかは別としてです。
しかし、相続税対策が目的の場合は、考え方として間違いであるかもしれません。なぜなら、相続税対策を真っ先に考えたのであれば、考える順番が違うからです。
一番大切なことは分割対策なのです。
相続税対策は相続対策の一つです。相続対策には、遺産分割対策、納税対策、節税対策があり、考え方もこの順番に考えるのが基本です。アパート・マンション建設は節税対策に分類されますので、考え方として一番最後です。
まずは、遺産となる財産が現状で分けることができるのか否か検討しなければなりません、その上で、仮に決めた分け方で揉めないか、何か問題は発生しないかを検証していくのが遺産分割対策です。
これを抜きに節税対策に走ってしまうと、せっかく分けられる状態の財産だったのに、分けられない財産になってしまったということもあります。
例えば、単純な話ですが、同等のアパートが２軒並立して建っていて、このままであれば２人の相続人にそれぞれ１軒ずつ相続させることができたのに、税金対策の名目で、２軒を壊し２軒分土地全部を使って１棟のマンションを建ててしまったとしたら２人で分けることはできません。
共有にして家賃収入も分ける？なんてことを考える方もいますが、間違っています。一見良いと思うかもしれませんが、後々問題が発生するのは目に見えています。
不動産を兄弟で共有することは良くありません。私は兄弟が共有して問題になっている事例をたくさん見ています。
相続の準備として色々考えるのは重要なことです。しかし、考えるのにも優先順位がありますので注意が必要です。遺産分割対策を検討して、納税対策も検討して、最終的に節税対策としてアパート・マンション建設が最も妥当策であるという結論が出たのなら問題ないと思います。
相続税対策として、アパート・マンション建設関係の業者さんや不動産融資を持ちかける金融機関があったら、まずは相続の専門家に相談してください。話を持ちかけてくる方はその道の専門家ではありますが、相続の専門家では無いケースがあります。
その土地に、アパートを建ててもいいのか？まずいのか？
それは土地の力もありますが、家族構成なども考えなければいけないというのが私の考えです
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