ケースが限られてしまう空き家譲渡特例
今回は、被相続人が独り暮らしをしていた自宅（空き家）を相続人等が相続取得し売却した際の税金の特例についてお話をします。
被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の控除特例
平成２８年４月より被相続人が独り暮らしをしていた自宅（空き家）を
相続人等取得し売却した場合には、譲渡税の計算上、
譲渡所得から最大３，０００万円控除できる特例があります。
取得した後に家屋の全部取り壊しや家屋を耐震リフォームし売却する必要がありますが、
いざ実際に利用できるかというと、なかなか要件を満たすことが難しい･･･という正直な感想です。
適用要件
その適用要件は主に下記のとおりですが、意外と１．が超えられないため利用できないということを実感しております。
- 相続開始直前に被相続人が１人で住んでいたこと
- その家屋（区分所有建物を除く）が昭和５６年５月末日以前に建築されたものであること
- 売却金額が１億円以下であること
- 相続時から３年後の年末までに売却すること
- 平成２８年４月１日から平成３１年１２月末日までに売却すること
- 相続時から譲渡時まで事業用、貸付用（無償も含む）、居住用として利用されていないこと
留意点（老人ホームへの入居）
では具体的に１．の要件で難しい部分はどこなのでしょうか。
空き家特例では、相続が開始する直前まで
被相続人が居住していた家屋等であることが要件となっているため、
生活の拠点を老人ホームへ移した場合には、
この特例を利用することができません。
高齢者が独り暮らしをしておりご自宅で相続を迎えるという条件がなかなか難しいハードルだと感じます。
例えば相続開始時に入院治療のために
一時的に病院や施設に入っていて住民票の変更をしていない場合や
ショートステイに通っているだけといったケースについては
適用できるかと思われますが、
そうでなければ原則利用不可となります。
（相続税の特例措置である小規模宅地の特例については、
一定の老人ホーム等に入居している場合には法令で
適用が認められているため混同しないように注意が必要です。）
そのため譲渡に関する税金の側面だけでみると、
推定被相続人の自宅を将来売却する予定があるのであれば、
推定被相続人が老人ホームへ入居してから３年目の年末まで
（建物を取り壊している場合には、取り壊しから１年以内）に
推定被相続人であるご本人が売却をすれば、
ご自宅売却の３，０００万円控除が利用できるため、
相続発生後に売却するときに比べ最大６００万円程の
税金を減額することができます。
（相続税がかかるようなケースについては、
小規模宅地等特例利用による減額効果とどちらが良いかを
検討する必要があるかと思われます。）
なお、この空き家特例を受けるための提出書類には
「被相続人居住用家屋等確認書」という役所に発行してもらう書類も
必要となる等、
ご自身が自宅を売却するときに比べ手続きが少し煩雑なため、
相続発生後においても計画的に実行する必要があります。
不動産の売却に関する節税策については事前に留意すべき点がありますので、
迷ったら専門家へご相談することをお勧めいたします。
税理士 小川裕司
この記事を書いた専門家について
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