コロナ時代のマンション管理② 管理費滞納者に対する訴訟と消滅時効

相続アドバイザーの守屋佳昭です。

みなさんはV(ブイ)字回復とかL(エル)字回復という言葉を聞いたことがあるでしょうか?

そしてこれらの回復が同居する回復をK(ケイ)字回復とよんでいます。

コロナの時代にはこのK字回復がキーワードになると考えています。

コロナは世界に新たな分断を引き起こしました。富める国はいち早くワクチンを接種した半面、貧しい国の接種率は低いままでした。

コロナは経済そのものにも打撃でしたが、コロナから立ち直った国は経済をV字に回復しています。一方でコロナに苦しんでいる国は、L字のまま、深刻な不況にあえいでいます。

このV字回復とL字回復が同居している状態を、象徴的にK字回復と称するわけです。

これは産業や個人にも言えることです。コロナの影響とその立ち直り方によって格差や分断が引き起こされることは覚悟しておかねばなりません。

この不幸な分断を修復する知恵と努力が必要になってきます。

前回のブログでは、マンションと民法の関係性の中で、特に管理費の滞納の意味するところについて説明しました。

マンションとは、その区分所有者が、区分所有権という特殊な所有権をもち、専有部分を独占的・排他的に使用することができるのと同時に他の区分所有者と共用部分、敷地を共有し、共同生活を営んでいる、いわば、運命共同体です。

その中で共用部分を維持するため管理費という費用を各区分所有者が負担し、その利益を享受していること。

その管理費を滞納することは、運命共同体の共通の利益に反することであり、その債務は相続で包括承継人に受け継がれるのは当然のこととして、売却等によって特定承継人にも引き継がれることになります。

また、滞納管理費を回収するため、債権者である他の区分所有者の取り得る措置について説明しました。

本稿では、管理費滞納者への訴訟と消滅時効について説明して参ります。

管理費滞納者の区分所有関係からの排除とは?

前回のこのブログでご説明したように、滞納管理費等の支払い義務は当然相続人にも、マンションを買い受けた人(特定承継人)にも引き継がれます。また、民法上の担保物権である「先取特権」で認められ、滞納をしている以外の区分所有者は、滞納している区分所有者の区分所有権や建物に備え付けた動産に担保権を有しています。

また、管理費の滞納により管理費に不足が生じ、マンション全体の管理が不十分になったり、そのために他の区分所有者が立て替えなければならない事態となると、「共同利益違反行為」に当たる可能性があります。

区分所有法上のこの「共同の利益に反する行為」に該当すると、区分所有関係からの排除を目的として、区分所有権の競売請求の裁判を起こされる可能性があります。

ここに至ると、滞納した区分所有者は、他の区分所有者全員から責任追及を受けることになります。

管理費の滞納について、なぜ法律はこのように厳しい措置を取ることを認めているのでしょうか?

その答えは、マンションの区分所有者はひとつの区分所有権という独立した部分を所有しているのと同時に、一棟のマンション全体、廊下、エレベーターなどの共用部分、敷地や別棟の倉庫、駐車場などを共有しているからです。

すなわち、区分所有者は構造上、利用上独立した部分で、他者を排除して独占的に所有できる建物の一部分を所有しているのと同時に、マンション全体という、ひとつの社会、コミュニティーを構成していると考えられているからです。

区分所有者は、ひとり一人が自立した個人であるのと同時にマンションという小社会の構成員である、いわば共同体の一員であるからです。

区分所有者は全員で管理組合を構成する

そもそも区分所有者は法律の定めにより、当然に、全員で、建物等共有物の管理を行う団体(管理組合)を構成します。

これは任意ではありません。強制です。赤ちゃんがお母さんから生まれ落ちたときに法律上の人格を与えられるのと同じ、法律上の考え方です。

したがって、管理組合員でない、という選択はありません。

通常、管理組合は集会を開き、理事長などの役員を置き、規約を定め、多数決の理論で運営されています。これは任意で、法律上義務付けられているわけではありません。規約がない、理事長がいないマンションはありますが、それでも管理組合とその構成員である組合員のいないマンションはありません。(*注1)

区分所有者であれば、当然に組合に参加する意思があるかどうかにかかわらず、当然に団体に帰属することになり、団体の決議に拘束されます。

なお、いったん管理組合が成立したら、解散することはありません。一括買い上げによって区分所有者が一人になることは理論上ありえますが、当然には消滅しません。

管理組合については別の稿で詳述します。

注1)

管理組合は、区分所有者の団体(あるいは区分所有法3条の団体)とよばれます。また成立時期は区分所有建物が完成し、区分所有建物としての表示登記が終わり(区分所有権が成立)、分譲業者が分譲により区分所有者が2名以上になった時に自動的に成立します。

管理組合を成立させるために集会を開いたり、規約を決めたり、理事を選任する必要などありません。

滞納管理費回収についてその他の取り決め

それでもマンションの中には集会を開き、理事などの役員、管理規約があるところが多くあります。

みなさんのお住いのマンションは如何でしょうか?

ここでは管理規約上、滞納管理費の回収についてさらにどのように取り決めがあるかをお話しします。

上述したように管理規約は任意のものですので、法律上決められたものはありません。

そこでここでは、国土交通省が出した標準的な「ひな形」である「標準管理規約」における滞納管理費の回収についてのどのような取り決めがあるのかをご説明します。

管理組合の収入と支出

標準管理規約によれば、管理組合の収入は管理費および修繕積立金(以下、「管理費等」)、使用料になります。

管理費収入は日常的な維持・管理の費用に充てるためのものであり、修繕積立金は計画的な修繕や不測の事故等特別な事由の費用に充てるものです。

使用料とは、区分所有者のための駐車場や駐輪場の使用料、携帯電話の基地局などに屋上の一部を使用させる使用料などがあります。

これらはその目的・性質が異なるため、区分して経理することが求められています。

管理費に不足が生じた場合には、その都度必要な金額を徴収し、余剰が生じたら翌年度の管理費に充当します。

修繕積立金が不足を生じたら、借入れをすることができますが、管理費に不足が生じても借入れをすることはできません。

使用料とは、前述したようにマンションの駐車場を区分所有者に専用使用させる場合等の使用料です。使用料の使途はそのもの(駐車場)の通常の管理に充てるもののほか、余剰は修繕積立金として積み立てます。

収支予算と会計報告

標準管理規約では、理事長の職務の一つに毎会計年度の収支予算案を監事による会計監査を経て通常総会に提出し、その承認を得なければならないことがあります。

また、収支予算案に変更があれば、理事長は監事による会計監査を経てその案を臨時総会に提出し、その承認を得る必要があります。

したがって、滞納により管理費等の徴収不足が生じ、予算を変更するときは改めて臨時総会での承認を得るという一大事になります。

ちなみに区分所有法では管理者による年一回の事務報告義務違反、財産目録の作成義務違反には20万円以下の過料が課されます。これは、努力義務ではなく、強行規定です。

管理費等の滞納があった場合には収支報告には発生主義で収入に計上されても、入金はありませんので、未収金に滞納分が計上されることになります。

したがって、収支報告書には滞納は記載されませんが、財産目録に滞納額が記載されることになり、事務報告の対象になりえます。

ただし、滞納者をリスト化して個人名が特定できるような形で公表するには、個人情報等の配慮など慎重な判断が必要です。

滞納管理費等の措置

管理費の徴収方法は、標準管理規約によれば口座振替の方法で、別に定める徴収日までに一括して徴収します。組合員がいったん納付した管理費等は、返還請求や分割請求をすることはできません。

徴収方法を「口座振替」にしているのは、振込忘れによる滞納を防止するためで、「徴収日を別途定める」としているのは管理会社の変更や振込口座の変更に柔軟に対応できるようにしているほか、履行遅滞による消滅時効、時効の完成猶予、更新という民法上の問題と延滞損害金にも対応できるようにするためと思われます。

また、管理費等の滞納には年利〇%の遅延損害金と違約金」としての弁護士費用、督促・徴収に要した費用を加算して請求できるとしています。

そもそも管理費等の徴収に対する考え方は、マンションの維持管理のために必要不可欠なもので、その滞納はマンションの資産価値や居住環境に影響を与えうるとの前提条件があります。

また管理組合による滞納管理費の徴収には、専門の金融機関などと違い、手間、時間などの回収コストが余分にかかるため、滞納による損害遅延金の利率は利息制限法や消費者契約法等の遅延損害金利息よりも高く設定してもよい、という考え方もあります。

また、管理費等の滞納は、金銭債務の債務不履行となるため、規約に定めがなくても法定利息による損害遅延金の請求ができます。

「違約金としての弁護士費用」としているのは、「金銭債務の債務不履行による損害賠償としての弁護士費用等は相手方に請求できない」という判例があることから、訴訟において相手方に弁護士費用等を確実に請求することができるようにするためです。

さらに管理組合は滞納の区分所有者に督促などの必要な措置を講ずる必要があります。

また標準管理規約では必要に応じ、理事長は理事会の承認を得て、滞納管理費等や使用料の請求に関して、管理組合を代表して訴訟その他の法的措置を追行することができるとあります。

これは区分所有法上、区分所有者の共同利益義務違反で他の区分所有者が訴訟を起こす場合には集会決議で行う、とあるのを理事会決議で可能とした、いわば「ハードルを下げた」規定となっています。

滞納管理費の法的措置がとれることを機動的にしたということは、それだけ管理費等の滞納はマンションの適正な管理にとってより根幹的な問題であり、その回収は極めて重要なことで、管理者(理事長)にとって最も重要な職務の一つと言えるからです。

管理費等滞納者に対する訴訟等 通常訴訟と少額訴訟

管理組合とマンション管理業者との標準管理委託契約によれば、管理委託業者に管理費の収納を委託している場合には、管理業者が滞納管理費の督促をします。

ただし、回収するまでの義務付けはしておらず、督促を内容証明郵便等で行った場合で回収に至らなければ、回収する責任は管理組合に戻ってきてしまいます。

この場合には民事訴訟、あるいは少額訴訟で管理組合が矢面に立って、裁判を起こすことも可能です。

通常訴訟

通常訴訟(民事訴訟)では、原告(管理組合)が訴状を裁判所に提出することで訴えが提起され、訴状が被告(滞納者)に送達されることで裁判が始まります。(訴訟係属)

第一審の民事訴訟事件では原則として訴額が140万円を超える場合には地方裁判所が、140万円以下の場合には簡易裁判所が管轄します。

なお、通常訴訟において被告が住所不定や行方不明の場合には、「公示送達」という制度を使い、被告の関与なく手続きを行うことができます。

また公示送達は、後述する「少額訴訟」という簡易な方法では使うことができません。

1.和解

和解とは、当事者同士が譲歩して、紛争を終わらせることです。

例えば、管理費滞納者が専有部分を他者に売却し、当該他者と管理組合が滞納管理費を支払う旨の和解が成立していれば、管理費滞納者はその効力を管理組合に主張することができます。

他方で、管理費滞納者と他者との間で和解が成立していても、管理組合が和解に関与していない場合には、当該和解の効力を管理組合に主張することはできません。

2.訴えの取り下げ

訴えは、判決が確定するまで、その全部または一部を取り下げることができます。訴えの取り下げは、相手方が準備書面を提出し、弁論準備手続きで申述し、または口頭弁論をした後では、原則として相手方の同意を得なければなりません。訴えの取り下げは口頭弁論でする場合を除き、書面で行う必要があります。

訴訟は、訴えの取り下げがあった部分については、初めから係属していなかったものとみなされます。

本案について終局判決があった後に訴えを取り下げた者は、同一の訴えを提起することはできません。

少額訴訟

少額訴訟とは、訴訟の目的の価格が60万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えについて、簡易裁判所にて通常訴訟よりも簡易、迅速な審理及び審査を求める手続きです。

少額訴訟を提起するには、次の条件を満たす必要があります。なお、訴額が60万円以下であっても通常訴訟を提起することは可能です。

  1. 訴額が60万以下であること。
  2. 同一の簡易裁判所で同一の年に10回超の少額訴訟を受けていないこと。
  3. 訴えの提起の際に、少額訴訟による審理および裁判を求める旨を申述すること。

少額訴訟には、以下のような通常訴訟とは異なる点があります。

  • 反訴の禁止 少額訴訟では原告を相手方とし、被告が訴えを提起することは禁止されています。
  • 一期日審理の原則 原則として、即日で判決を下されます。
  • 証拠調べの制限・証人の尋問 証拠調べは即時の物に限られ、承認尋問は宣誓なしで行うことが可能です。
  • 通常の手続きへの移行 被告が最初の口頭弁論の期日で弁論したり、その期日が終了した場合を除いて、被告は訴訟を通常の手続き(通常訴訟)に移行させる旨の申述をすることができます
  • 判決の言い渡し・判決による支払いの猶予 判決の言い渡しは相当でないと認める場合を除いて口頭弁論の終結後直ちに行われます。この場合判決の言い渡しは、判決書の原本に基づかずにすることができます。また、裁判所は請求容認判決をする場合、被告の資力等の事情を考慮しながら、判決の言い渡しの日から3年を超えない範囲内において支払いの猶予や分括払いを命じることができます。
  • 控訴の禁止・異議 簡易迅速に事件を解決するため、少額訴訟の終結判決に対しては控訴ができません。
    もっとも、少額訴訟の終結判決については判決書等の送達を受けた日から2週間の不変期間内に、その判決をした裁判所に対して異議の申立てができます。少額訴訟の終結判決について適法な異議があった場合その裁判所において、通常の手続き(通常訴訟)で再度その審理及び裁判を行います。この通常通常訴訟の終局判決に対しては控訴することができません 。

消滅時効

時効とは、ある状態が一定期間続いた場合、たとえその状態が真実の権利関係と違ってもそれを認めようとする制度です。

このような制度を認めようとする背景は以下のようなものです。

  • 社会の法律関係を安定させるため。
  • 時の経過により何が真実なのか、証明することが困難になるため。
  • 権利の上に眠るものは保護されないため。

上記の結果、権利を取得するのが取得時効、権利が消滅するのが消滅時効です。

マンションの滞納管理費については、「一般債権の消滅時効」が特に問題となります。管理費が消滅時効にかかると、回収できない、回収漏れということになってしまいます。無事に滞納管理費の回収をするまでに消滅時効の進行を中断させたり、消滅時効の時計の針をゼロに戻す方法についての方法は、後ほど解説して参ります。

まずは、消滅時効について解説して参ります。

消滅時効とは

消滅時効とは、債権者が自己の権利を行使しようと思えばできるのにそれをせず、一定期間放置している場合にその権利を消滅させる制度です。

時効によって消滅する権利は、所有権以外の財産権(地上権、地役権、永小作権)、債権(請求権、賃借権等)です。

滞納管理費の請求権も、消滅時効の対象になっていますので、注意が必要です。管理費債権が消滅時効にかかれば、回収できなくなる可能性がありますので、時効の進行を止めたり、振り出しに戻したりする必要があります。

消滅時効の起算点と時効期間

また、消滅時効には①いつの時点から②消滅までに必要な期間が問題になります。

①を起算点、②を時効期間といいます。

管理費などの一般債権は、債権者が権利を行使できることを知った時から(主観的起算点)、5年(時効期間)で消滅時効が完成します。同じく、債権者が権利を行使できる時から(客観的起算点)、10年(時効期間)で消滅時効が完成します。

支払期限が定められている管理費債権は、支払期限が到来すれば債権者は権利を行使することを当然に知っていると言えます。従って債権者が権利を「行使できることを知った時から5年」とは「支払い期限から5年」を指すことになります。

要するに、管理費は支払期日から5年で消滅時効にかかります。

なおこのような10年よりも短期間で消滅時効にかかる債権でも、訴訟を提起するなどしてその債権に関する判決の確定によって権利の内容が確定した場合には、新たに消滅時効が完成するまでの期間は「判決確定の日から10年」となります。

裁判で確定すれば、消滅時効は10年に延びるわけです。

余談ですが、2020年施行の改正前民法では管理費等の債権の消滅時効は「定期金債権」としての消滅時効でした。旧法では、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年で消滅時効にかかるというものでしたが、改正後はこの条文は削除され、一般の債権と同じ扱いとなりました。

因みに、一般の債権以外の債権、所有権以外の財産権は、権利を行使できるときから20年で消滅時効にかかります。

時効の援用・完成猶予・更新

時効の援用とは

時効の援用とは、時効による利益を受ける旨を債務者が主張することです。時効には継続した事実状態を尊重する結果、真実に反して権利を取得したり義務を免れたりする側面もあります。そこで、時効の利益を受けることを望まない人がいる場合にも考慮して、時効に必要な期間の経過に加え、債務者の時効の援用があってはじめて、時効の効果が生じるということです。

時効の援用は、具体的には債務者が時効の援用をする旨の意思表示が必要です。

時効の完成猶予とは

時効の完成猶予とは所定の事実完成猶予事由が認められた場合に一定期間時効が完成しないという制度です。時効の完成猶予とは、例えて言えば時計の針を一時停止することにあたります。時効の進行をストップさせる というわけです。

時効の完成猶予は改正前の民法における「時効の停止」に相当します。

主な完成猶予事由は、裁判上の請求、催告などが当たります。 催告とは裁判以以外での請求を言います。例えば内容証明郵便などで請求する場合です。

時効の完成事由が終了する場合には、再び時効が進行します。時計の針が再び進行するわけです。

時効の更新とは

時効の更新とは、所定の事実が認められた場合に、時効の完成に向かっている時計の針をゼロに巻き戻して、改めて進行させるという制度です。主な時効の更新事由は、裁判上の請求、承認があります。

承認とは、債務者が債権者に対して債権者の権利の存在を認めることを言います。

時効の更新は、改正前の民法における「時効の中断」に相当します。

 

参考文献)

民法がわかった 田中義雄他 法学書院

区分所有法の解説 渡辺晋 住宅新報出版

マンション法案内 鎌野邦樹 勁草書房

マンション標準管理規約の解説 渡辺晋 住宅新報社

新しいマンション標準管理規約 吉田修平他 有斐閣

マンション管理組合理事になったら読む本 貴船美彦 幻冬舎

マンション管理士速習テキスト 平柳将人(TAC出版)

この記事を書いた専門家について

守屋佳昭
守屋佳昭相続アドバイザー
東京都大田区出身、大田区在住。大学卒業後、モービル石油(現エネオス株式会社)に在籍し、主に全国のサービスステーション開発を担当。定年退職後、アパマン経営と相続に特化したコンサルタント業を開業。NPO法人相続アドバイザー協議会監事、日本相続学会認定会員、大森青色申告会副会長  保有資格 宅地建物取引士

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